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商业地产板块

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商业地产前期策划服务内容

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第一篇  项目定位篇

第一部分  市场分析

一、城市经济发展概述

二、房地产发展概述

三、商业发展概述

四、市场分析总结

第二部分  项目综合定位

一、项目概况

二、项目SWOT分析

三、项目市场定位

四、项目产品定位

五、项目业态定位

六、项目形象定位

七、项目客户定位

八、项目价格定位

1、项目租/售价格定位的相关因素

2、项目租/售价格定位策略

3、项目租/售价格定位原则

4、项目租/售价格定价过程

5、项目租/售价格定价结果

九、项目经济计量分析

1、项目租、售收入估算

2、项目资金匡算

3、项目利润预测

4、项目风险分析

第二篇 营销推广篇

第一部分  营销战略规划

一、项目入市时机选择

二、销售总体战略及目标

三、销售阶段性工作安排

第二部分  营销推广策略

一、项目卖点总结

二、项目总体营销思路

三、项目总体营销策略

四、项目前期推广

五、现场营销氛围营造

六、广告宣传策略

七、营销费用预算

第三篇  销售实施篇

第一部分  项目赢利模式定位

一、项目赢利模式选择

二、项目赢利模式定位

第二部分  销售实施与管理

一、销售策略

二、各销售阶段价格控制

三、销售培训及实施

四、销售管理

第四篇  经营管理篇

第一部分 项目经营发展战略建议

一、经营管理发展战略

二、物业管理发展建议

三、招商策略

四、销售与招商组合

第二部分 项目经营管理模式

一、经营管理模式

二、经营管理介入

三、经营管理具体实施

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商业地产全程销售代理服务内容

商业物业销售是目前国内大部分商业地产开发商解决资金链的一种有效手段。商业地产投资规模大,回报周期长,开发商需要大量资金进行开发建设和滚动发展,这就需要对开发的商业物业进行全部或部分销售。博奕顾问根据开发商的投资目标和回款目标,对商业物业进行销售代理服务,结合项目的商业地产市场环境、地块条件,策划并确定项目包装概念、投资价值、销售卖点、定价策略、销售策略、销控策略、聚客策略和危机处理策略等等,帮助开发商实现资金回笼和投资收益。
一、策划并确定项目的整体概念包装、单项产品的概念包装,寻找并提升项目的投资价值,挖掘项目的销售亮点等。
二、策划并确定市场推广策略、广告媒体选择、广告时间节点控制、推广费用预算等。
三、策划并确定项目的定价原则、定价目标、提价策略、促销方案、价格竞争策略、投资回报模式等。
四、策划并确定项目的销控策略、销控目标、销控管理办法等。
五、策划并确定项目的销售目标、销售计划、销售管理、聚客策略、客户管理等。
六、提示项目在投资和销售方面的各项风险,策划并确定项目的销售风险防范策略、危机处理策略。
七、制定项目的销售策略、销售模式、销售对象、销售工作计划、销售进度目标、销售回款目标,并组织实施。
八、协助相关单位对项目的售楼部现场装修、布置、陈列、美化工作,并对售楼部的销售现场秩序、环境等进行管理。
九、根据确定的销售计划和销售目标,完成各阶段的销售任务。
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商业地产全程招商、经营管理代理服务内容

商业地产开发建设的最终目标是要实现招商和运营的最佳效果。有效的招商、科学的管理,不仅能提升项目的商业价值,而且对项目的商铺销售也有极大的促进和拉升作用。大连博奕集十多年的商业运营管理经验和与各类知名商家建立的良好合作各项,成功的实现了30多个商业地产项目的招商,取得了业内令人刮目的业绩。博奕顾问的招商运营管理主要工作内容包括:
一、主力店招商

根据项目的定位目标和开发商的售租留目标,对项目所需要的超市大卖场、知名百货、奥特莱斯、数码家电、建材家居、院线、餐饮、娱乐以及国际酒店等大型连锁主力店进行招商,拟定主力店的招商策略、招商目标和招商合作条件,安排主力店方面与公司高层领导的会见和交流。有计划、有步骤、有策略的推进目标商户的招商洽谈、谈判,最终实现主力店的成功签约。
二、一般品牌店或店铺招商

对项目所需的一般品牌店或店铺进行招商,并为此组建专业的招商团队,并进行招商知识和技能的专业培训。针对项目的招商特点,制定招商管理体系、管理制度和工作流程;测算出项目的不同楼层、位置、业态、品类的租金标准、招商条件、优惠条件、租金方式等,有针对性的实施招商策略,达成招商目标。
三、商场开业筹备

在完成主力店、品牌店、各类店铺的招商目标之后,就开始进行项目的开业筹备工作。根据项目的商业管理模式和经营要求,制定项目的管理架构、管理制度、工作流程、服务标准、岗位设计、岗职标准、薪酬标准,进行人员招聘工作和商业管理技能培训;按照品牌和商户的装修标准,制定二次商装计划,指导商户进场装修,并指导商户备货、备员工;策划并组织开业庆典,确保开业一举成功。
四、商业运营管理

在完成招商目标和开业庆典工作后,商场进入运营管理阶段。在运营管理阶段,帮助开发商建立一套行之有效的商业管理体系,组建一支专业、稳定的商业管理团队,经常性的进行各项商业管理培训;不断进行品牌优化和商户训导,提高商场的品牌质量、品牌结构和商户素质;经常指导商户的店铺形象、品牌形象及商品陈列,提高卖场形象,营造良好、现代的销售环境;经常监督、指导商户的销售管理、商品管理、员工管理、促销管理、顾客管理,规范各项管理服务;经常策划不同季节、时节、节日的销售促销工作,开展各种促销活动,提高商场的竞争力和品牌影响力。
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商业地产项目的商业规划设计服务内容
在项目整体策划、商业策划、售租留策划、投资收益分析等系列策划工作基本完成、各项建设目标确定、各项经营目标明确的基础上,再进行具体的商业规划设计。商业规划设计是一个商业地产项目必不可少的工作环节和服务内容,它是按照商业经营的功能需要为项目的建筑设计和招商服务进行的实用性指导意见。大连博奕的商业规划设计主要包括六个方面:
一、总平概念规划

根据项目策划定位中所确定的各项产品定位、功能定位、业态定位、品类定位及其面积比例、交通要求,对项目进行总平概念规划设计,初步规划项目主要建筑类型、位置分布、体量规模、以及交通组织,初步规划项目涵盖的主力店、专业店、品牌店以及餐饮、休闲、娱乐、社区配套等各项商业业态、经营品类、商业体量、商业布局,测算项目的主要经济技术指标,并进行项目的平面、立面、剖面、交通节点等建筑表现设计建议。
二、商业规划布局

根据项目的商业策划定位,按照商业的布局规律,规划并确定项目涵盖的各类商业业态、经营品类、主力店品牌,目标品牌、以及餐饮、休闲、娱乐、办公等主要商业服务功能、商业业态、业种的区位分布、占地面积、体量规模等,设计并确定项目需要的各类主力店、次主力店、专业店、品牌店的布局,主要经营品类楼层布局,以及餐饮、休闲、娱乐等立体空间布局。绘制《项目经营功能和商业业态分布图》。
三、商业动线设计

根据项目的商业业态、服务功能、经营管理目标,以及其对车流、物流、客流、员工流的要求,结合项目周边城市公共交通条件和车流、人流分析,对项目内部主要车流交通、物流交通、客流交通、员工流交通进行合理的规划,规划设计项目的外部交通、楼层平面交通、垂直交通等,详细区分各类商业物业(百货、大卖场、专业店)、餐饮、休闲、娱乐、办公、酒店、住宅等不同功能的车流、物流、客流分布和交通组织关系。
四、店铺柜位划分

根据项目的商业定位、目标品牌要求、投资商户对店面的要求、售租留规划要求,结合商业地产投资市场的需求状况、店铺的租金状况,合理的分割项目需要销售的店铺大小及面宽、进深比,测算店铺的面积,合理的规划项目的主力店和品牌店。

五、物业标准确定

根据项目商业定位、经营功能对物业的要求,以及项目客流、物流、车流对交通的要求,对项目的商业物业的层高、荷载、柱距、车道、面宽、进深等规范要求进行规划和确定,出具项目商业物业规范要求建议书。
六、设备配套选型

根据项目购物、餐饮、娱乐、休闲等不同业态和功能的需要,以及项目售租留规划要求,结合今后的物业管理目标,对项目不同区域、不同物业、不同功能需要配备的强弱电、空调、电梯、货梯、给排水、通风排烟、配套用房等设备和设施提出建议,出具项目商业物业设备配套建议书。
七、项目扩初设计审核及顾问咨询

在项目的扩初设计阶段,配合开发商指定的建筑设计单位,对项目的扩初设计方案进行审核,并提供顾问咨询服务。审核和咨询服务的内容包括但不限制项目涉及的商业建筑规范、设备配套标准、商业服务配套设施要求、交通组织要求、商业经营规范要求等,以保证项目扩初设计符合今后主力店、次主力店、专业店、餐饮、休闲、娱乐等商业经营项目的需要。
八、项目施工图设计审核及顾问咨询

在项目的施工图设计阶段,配合开发商指定的建筑设计单位,对项目的施工图设计进行审核,并提供商业物业及设备方面的咨询服务,帮助甲方审核建筑施工图中更为具体详细的内容。审核和咨询服务的内容包括但不限制项目的柱距、荷载、车流、物流、客流、电梯、货梯、坡梯、给水、排水、通风、排烟、垃圾处理、停车场、外立面、橱窗、广告、外广场等等涉及今后商业经营规范要求的各项具体问题,以保证项目施工图设计符合今后主力店、次主力店、专业店、餐饮、休闲、娱乐等商业经营项目的需要。