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商业地产如何突破发展瓶颈

发布日期:[2020-08-03]  浏览次数:1756【关闭本页】

地产江湖,群雄论剑,谁主沉浮,睿智者胜。

随着人们生活方式的不断变化,经济的快速发展,WTO对市场开放的促进,中国的商业地产呈现群雄逐鹿的局面。沃尔玛、家乐福、麦德隆、百安居、宜家等世界领跑者纷纷抢滩中国,在带来竞争的同时,也大大推进了中国商业地产的发展。

2002年下半年始,大部分城市商业地产租金的不断攀升、工业物流用地的成长、CBD商业地产价值的提高,这些使全国掀起了商业地产的开发风潮。SHOPPINGMALL的模式及复合型地产在全国各地开花,在为消费者提供了丰富的选择空间及推动中国地产、商业发展的情况下,也带来了巨大的市场竞争和压力。资金回收慢、经营无道让商业地产面临严峻的考验。

如何理性规划,突破瓶颈,是中国商业地产的主要课题。要做好一个商业地产项目需要具备诸多因素,但商业地产要成功运作并有突破,必须做好三项工作:

一、科学定位

商业地产 定位为先,商业地产的定位包括功能定位、业态定位、消费群体定位等。

功能及名称定位:就是说我们要将这一产品规划为怎样的一个项目,是购物中心,是专营店,是写字间还是主题店等。功能的定位要依据面积及项目的特点等确定。

业态定位:首先要明确的是以综合业态为主还是以专业业态为主。综合业态如广州天河城购物中心,专业业态如国美电器等。

如果是综合业态,要确定综合业态的构成比率,如一家10万平的购物中心,百货主力店占3万平,大型综合超市占2万平,主题店等占5万平,而这其中又要包括服饰、餐饮、娱乐、电器等都占多大比率合适,要根据项目的自身特点、地区特点、市场特点等具体确定。

如果是专业业态,要确定专业业态的比率,如一个超市,就要确定如畜产、水产、果菜、日配加工食品、一般食品、日用杂货、日用百货、家用电器等各占多大比例才能产生共进与互补的作用。

档次定位:即是以经营高档、中档、还是低档产品及业态为主,或者是兼具中、高、低档全部、部分组合,而几种档次产品或项目所点比率亦需合理规划。

消费群定位:消费群体的定位包括区域定位,即是以哪个区域的消费群体为主,是全球性的、中国的还是某个城市的等。另外,消费群体的年龄、职业、性别等定位都是需要仔细考量、分析的。

总之,一个商业地产在开发之初就要明确定位,这样才会使商业地产的开发具有科学的目标性,为成功运作奠定基础。

二、处理好销售与经营之间的关系

商业地产最重要的一环就是合理处理销售与经营之间的关系,这是成败的关键。前两年中国大部分商业地产运作者没有成熟的经验,有的过于注重销售,东划一下,西划一下,全部卖出去了,但是后续的经验跟不上,导致全面溃败;而有的只重经营,没有科学的成本核算及资金运作计划,结果造成资不抵债。

一个商业地产项目若要运作好就要确定哪些部分是用来销售的,哪些部分是用来招商的,哪些部分是用来自己经营的,并需要通过合理的成本经营核算确定他们之间的比例,最终形成互相推动,以达到协调发展的效果。

我个人比较推崇二、八法则,即用于销售的占20%,用于招商经营及自主经营的占80%,这样即可以保证经营的整体协调性,又可以在一定程度上解决资金压力。当然不同的项目应据自身不同的特点酌情考虑为宜。

三、树立鲜明的品牌特色和差异化经营

商业地产要长久发展必然要树立自身的品牌特色,同时也要兼顾差异化经营。如果有成形的品牌,要强于雕琢;如果无自身品牌,要善于借势,引进强势品牌,打造自身的品牌力量。而差异化特色经营则是必须考虑的问题,要做一个项目就要想好它是否是独树一帜或者是在一定区域范围内有唯一性。只有树立起自身的特色才具有较高的市场发展潜力。

强势品牌组合是一种有效的品牌提升手段。目前,大部分地产开发商无成熟的商业经验,因此有效的方法就是寻求世界有较高知名度的商业项目合作,以期达到品牌提升的目的。当然品牌的组合就象一个球队一样,有时候大牌太多不一定赢球,这就要考虑如何把不同的品牌有机组合,创造最高效的结果。

盲目与理性是平衡且需要市场洗礼的,在经过一番商业地产开发风潮后,中国的商业地产也渐趋理性,但要有突破性发展尚需不断提高。有中国庞大的市场根基,我们有理由相信中国商业地产的春天正在走近。

 

                                                                                                                  博奕观典/2007年7月23日