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小户室 大文章——90平以下的解决之道

发布日期:[2020-08-03]  浏览次数:1988【关闭本页】

2006夏季,国家建设部发布《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》,意见要求各城市年度新审批、新开工的商品房总面积中,套型面积90平以下住房面积所占比重必须达到70%以上。建设部出台这一政策关键在于考虑民生需求及市场需求。

长期以来,国内住宅一直以追求大面积为潮流,而随着房价的不断上长,大户型逐渐成为少数人的专属品,大户型占的比重过大,造成产品与生活及市场等产生落差。实质上许多发达国家的住宅面积都不是太大,据以往统计,日本的平均套型面积为85㎡,瑞典为90㎡,德国为99㎡。面积大并不一定就代表着好,宜居才是考量一套住宅是否适合的最佳标准。

一年来,对政策的执行确实产生了比较理想的效果,最主要的是解决了民生所需,随着房价的飞长,这一举措让一些有需要却买不起房子的人可以买得起房子了。但是对房地产开发企业却是利弊参半,有利的方面在于开发商可以更理性的分析市场,开发出适合市场需求的产品;不利的方面在于,产品趋同竞争加剧,开发成本相对增加。

政策出台以来,90平以下成为市场绝对主流产品,而如何让这类产品更理想,是这段时间房地产企业一直研究的主题。老百姓在选房的过程中自然要选相对比较优秀的户型。

针对目前的市场情况、政策的执行情况及90平以下套型的开发设计情况,就如何使90平以下的中、小户型更趋合理阐述发下:

一、增加套内可用空间的面积

小户室,其室内可用面积就更显珍贵。因此在设计的过程中,要将可用面积最大化。增加可用面积的方式很多,以下是一些增加可用面积的方法:

1、飘窗的设计

适度设计飘窗,依据《建筑工程建筑面积规范》的相关规定,飘窗是不计算建筑面积的,因此适度的设计飘窗,可以增加室内空间的面积。

2、露台的设计

露台无顶盖设计,不算建筑面积,从这一意义上讲可以增加可利用面积,促进产品销售,提高中小户室的宜居性。露台一般可以设计在顶层或底层,另外采取退台式设计的,也可分布在不同的楼层。

3、建高度在2.2米以下的地下室或半下室

《建筑工程面积计算规范》规定,地下室与半地下室高度在2.2米以下,按一半面积计算。地下室或半地下室可设置为休息室运动室、储藏室等等。

4、将空调机安放处变生活阳台

如今的建筑大部分都设计空调安放处,如果将空调安放处适当设计改造成一个小的生活阳台,这样便可一处二用,增加使用空间。

5、顶层设置坡屋顶阁楼

以前人们对坡屋顶不是太感兴趣,但是随着生活及审美观念的变化,人们对可以设计出特殊效果并且可以增加使用空间的坡屋顶越来越青睐,用同样的价格买到更多的空间实属乐事。建筑面积计算规范中规定,坡屋顶高度在2.1米以上计算全面积,高度在1.2米到2.1米之间的计算一半面积,面积小于1.2米的不计算面积。

其他增大使用空间的方式还有很多,如复式住宅的设计等,这里不再赘述。总之,在中小户型时代,如何使其空间最大化是一个关键课题,也是产品是否热销的决定性因素。

二、有效进行功能区设计

1、格局设计要方正

在建筑设计当中,位置好、朝向好的通常设计的是总价款相对较高的大户型,而建筑的边角余料多数是留给小户型的。新的规定出台后,在建筑结构中,90平以下的要占70%,因此中、小户室的角色转变了,占主角的中、小户型首要一关就是格局方正。当然有些建筑为了外形美观等,异形的部位较多,这种情况下,应尽量将不规则的地方设计成洗手间、储物室,从而保证有方正的室和厅,增强生活的舒适度。

2、结构的分拆及灵活运用

这主要从两方面出发,一是要考虑二合一的需要,即在大户型的市场产品减少的情况下,购置两套中、小户室打通后变成一套相对较大的户型。另一方面是在一套户型中应尽量保证结构的灵活拆分性,可以将两个功能区扩大为一个功能区。例如可以将与客厅相邻的功能区扩充到厅内,组成一个较大的厅;也可以将与卧室相邻的厨房扩充到卧室中组成一个较大的卧室。

功能区的灵活运用在中、小户型中也颇显重要,如书房与卧室的并用,白天可以作为书房,晚上可以改成卧室。客厅与餐厅的合二为一等等,都是解决中、小户型功能多样化的有效方式。

3、功能区的分离设计

生活的便利在中、小户型设计中离不开五个分离。动静分离,客厅、餐厅、活动室等以动为主的功能区与卧室、书房等以静为主的功能区有效分离;干湿分离,厨房、卫生间等带水的地方与卧室等不带水的地方分离;洁污分离,卫生间最好不直接开向厨房、厅、卧室等,在卧室中的卫生间最好不要开向床等;主次分离,主人房就尽量选择朝向好、位置佳的地方,工作房等则要选择相对不太理想的房间;公私分离,作为开放式的厅、活动室等公用的空间与作为睡眠等私密性较强的空间分离。做到以上几点,才算的上是一个功能区划分理想的户型,充分保障生活、休息。

4功能区动线的合理设计

在一个居室中,各功能区的动线设计也是非常重要的,这要符合人体功能学及方便生活。

首先是家居工作流线的设计,例如厨房中储存、清洗、下厨的工序决定了厨房的工作流线,而在清洗室中,储存、清洗、晾晒等决定的洗晒流线。

其次是生活动线设计,即人在厅、卧室、书房等区域的流线设计,这一方面要考虑人的生活习惯,二要考虑各区域之间衔接的流畅与便利。

最后是客人到访的动线设计,这包括悬关、客厅等,尽量做到不与生活流线有过多的交叉,以免影响家人生活、学习,同时也保证了家人生活的私密性。

90平以下中、小户型时代的到来,带来一个房地产产品的革命时代,也带来了产品细分缩小的竞争,这就要求有更多的创新来实现更多产品的优化。

有效空间的增加,功能区的合理设计仅是解决中、小户型的两方面因素,我们除了在这两方面搞出更多思路外,也要在中、小户型的装修及中、小户型的市场包装与开发等方面多下功夫,这样才能让中、小户型成就大文章,也才能在中、小户型时代真正的解决民生需求。

 

                                                                                 博奕观典/2007年12月31日